Mercato immobiliare, da Milano a Roma ecco dove si vende più facilmente casa
Inserito il 27/11/2017Dove si vende più facilmente
Prezzi e tassi ai minimi: una situazione ideale per chi cerca casa. Ma la congiuntura sta migliorando anche per chi l’alloggio lo deve vendere. Innanzitutto perché è più facile trovare un acquirente: le compravendite nel primo semestre di quest’anno, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, sono aumentate a livello nazionale del 6% e tutte le grandi città, con l’eccezione di Bologna (-0,5%), fanno segnare aumenti; Milano dell’8,3%, Roma del 7%. Inoltre si stanno riducendo i tempi necessari a vendere, e si sta limando anche lo sconto rispetto al prezzo di partenza a cui si chiudono le operazioni. Sta sì diminuendo la richiesta di mutui (nel periodo gennaio-agosto la flessione è del 7,4%) ma questo è dovuto all’esaurimento naturale delle richieste di surroga mentre le erogazioni di nuovi finanziamenti sono ancora in aumento. Infine i prezzi hanno quasi ovunque smesso di scendere. Ma dove si vende più facilmente? Una risposta si può trovare leggendo i dati più recenti (il consuntivo 2016) dell’Agenzia delle Entrate.
I quartieri più dinamici: a Milano il rilancio di Ortles con la Fondazione Prada, a Roma vince Cinecittà est
Le principali città sono suddivise in aree omogenee e per ognuna di esse viene fornito non solo il numero di compravendite ma anche il numero di unità residenziali esistenti: è evidente che un rapporto più alto della media tra rogiti e case esistenti indica un maggiore interesse del mercato. Abbiamo provato partendo da questi dati a mettere in graduatoria le zone delle otto principali città italiane, ponendo però un limite e considerando solo le aree dove siano presenti almeno 5.000 abitazioni. I numeri confermano che le zone più dinamiche della città sono quelle che hanno in corso processi di trasformazione.
Chi si difende meglio: a Milano il centro resiste
Campi incolti contro fabbriche dismesse: non è l’unica differenza tra Roma e Milano. Nel capoluogo lombardo ad esempio il mercato del centro è molto più dinamico e le vendite in rapporto al patrimonio esistente sono più alte della media cittadina (29 ogni mille, con punte di 33 a Brera, contro le 27,6 di media) mentre nella Capitale sono significativamente più basse (16 case ogni mille, contro 21 della città). Se il tempo volge al bello, per il mercato non mancano però le nuvole. Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, la ripresa del mercato sarà già evidente a fine anno e si consoliderà nel 2018, anche se vi sono due problemi di non poco conto: «La fiscalità che frena gli acquisti per investimento a fronte di una domanda di locazione in crescita e disposta a pagare canoni crescenti e lo stock di invenduto che rischia di portare a un eccesso di offerta».Secondo Luca Dondi, direttore generale di Nomisma e responsabile dell’Osservatorio immobiliare dell’istituto, che fa previsioni prudenti per il prossimo triennio, «c’è un problema di bassa qualità dell’offerta che comunque ha difficoltà a trovare mercato, perché una fetta consistente di chi cerca casa, il 40%, ha redditi familiari inferiori a 1.800 euro al mese». Senza un posto fisso e qualche risparmio alle spalle ottenere un mutuo anche con rata mensile da 500 euro rimane molto difficile.
Verso la stabilità
Piccoli prezzi crescono. Già il rapporto sulle grandi città di Nomisma dello scorso luglio aveva segnalato il trend e ora la conferma viene dalle analisi dell’Ufficio studi di Tecnocasa, che ha aggiornato al primo semestre 2017 il suo Osservatorio. Come sottolinea Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi del gruppo, «i prezzi delle grandi città sono scesi nella prima parte dell’anno solo dello 0,4%. È il ribasso più contenuto registrato da quando è iniziata la crisi e che ci induce a credere che la stabilità sia prossima e la ripresa di valori vicina». Crisi che ha avuto, secondo Tecnocasa, conseguenze pesantissime sui prezzi. Le grandi città, infatti, hanno perso il 39,2% dal primo trimestre 2008, il loro hinterland il 41,7% e i capoluoghi minori il 42,6%. Tornando alle ben più rassicuranti variazioni semestrali delle grandi città, Bologna (+1,1%), Milano (+1,0%), Napoli (+0,7%) e Verona (+0,5%) hanno fatto registrare variazioni in positivo mentre gli altri grandi capoluoghi segnano ancora lievi diminuzioni, come a Roma a -0,7%; un calo pesante si segnala solo a Genova dove la perdita semestrale è stata del 3,0%, e arriva addirittura all’8,3% su base annuale. Un dato nuovo è che se negli anni più duri della recessione immobiliare le zone centrali si sono difese meglio, oggi non è così dappertutto. Nelle città medie la contrazione è stata dello 0,8% e negli hinterland dell’1,1% in linea con quella registrata nel secondo semestre 2016.
Chi ha perso e chi no
Un fatto sorprendente è che se si guarda nel dettaglio non è sempre vero che tutti i proprietari di casa hanno perso negli ultimi anni. Mettendo indietro il calendario di tre anni infatti è possibile riscontrare, sia pure raramente, apprezzamenti di valore. Lo mostra la tabella elaborata da L’Economia ottenuta paragonando per zone omogenee la variazione di prezzo per gli immobili nuovi e usati di qualità media; ai prezzi di questi immobili abbiamo aggiunto la variazione triennale e il valore attuale degli immobili top. A Milano il quartiere con la maggiore rivalutazione, il 17%, è quello Tibaldi-San Gottardo; un boom dovuto in buona parte dalla richiesta di immobili da investimento, dato che la zona si presta sia agli affitti turistici di breve durata, grazie al fascino dei Navigli, sia alle locazioni agli studenti, per la presenza della Bocconi.