Dall'Osservatorio Nomisma emerge che il 2018 si chiuderà con un incremento delle compravendite (+5,6%), mentre i prezzi hanno fatto segnare una nuova lieve correzione al ribasso (in media del 0,9% annuale). L'incertezza politica inizia a pesa sul settore. E il boom degli investitori esteri nel mercato corporate del 2017 non si ripete. Nella locazione si sente l'effetto Airbnb.

"Il rallentamento della crescita economica, associato alle incertezze scaturite dalla contrapposizione tra Governo e Commissione Europea relativamente ai contenuti del Documento di Economia e Finanza per il 2019, non potevano non produrre contraccolpi sul settore immobiliare italiano. Il presupposto fiduciario che, a partire dal 2015, ha alimentato la risalita dei livelli di attività del comparto esce, infatti indebolito dai recenti accadimenti, pur rimanendo tuttora orientato". E' quanto si legge all'interno del Terzo Osservatorio Immobiliare 2018 di Nomisma presentato oggi a Milano presso il Centro Congressi Cariplo.

L'affievolimento dell'entusiasmo, che aveva permesso ad una quota significativa del fabbisogno compresso di manifestarsi, e un irrigidimento delle condizioni di accesso al settore creditizio sono le due condizioni che finirebbero per indebolire ulteriormente, per Nomisma, le prospettive di risalita del mercato immobiliare. A riprova l'Istituto bolognese ricorda come l'incidenza delle compravendite assistite da mutuo sul totale delle transazioni effettuate sia passata in pochi anni dal 43,8% al 59,8%, con le erogazioni attestate sui 50 miliardi di euro (dopo essere scivolate poco sopra i 20 miliardi).

Nomisma rimarca come "in assenza di correzioni sostanziali delle strategie di politica economica, le tensioni finanziare rischiano di rappresentare un fattore di razionamento del combustibile che ha fin qui alimentato la risalita del mercato immobiliare". Non è un caso che il cambiamento di contesto abbia fatto da calmiere al ritorno di interesse della componente di investimento per gli impieghi immobiliari, che nel corso del primo semestre aveva fatto segnare un'improvvisa accelerazione.

Il 2018, per Nomisma, si chiuderà con un ulteriore incremento delle compravendite (+ 5,6% per un totale di 572.752 passaggi di proprietà), mentre i prezzi hanno fatto segnare una nuova lieve correzione al ribasso (in media del 0,9% annuale). A fare da contraltare alla stagnazione dei prezzi Nomisma rimarca "la maggiore vitalità che si registra in corrispondenza del segmento locativo". Un effetto dovuto, in particolare nelle grandi città, alla diffusione di soluzioni di affitto breve o transitorio in favore della componente di utilizzo temporaneo (turistico, professionale e sanitario).

A tal riguardo l'Istituto bolognese evidenzia come i vantaggi per i soggetti proprietari siano evidenti (sul piano della redditività e minori rischi di inadempienze), ma vi siano parimenti effetti di spiazzamento della domanda tradizionale (famiglie e studenti) che si è trovata improvvisamente a fronteggiare un aggravio in termini di onerosità non riconducibile all'evoluzione dei redditi.

Secondo Nomisma, la salvaguardia della domanda stanziale o di quella legata a elementi di ricchezza imprescindibili per le città, quali le Università, rappresenta una priorità strategica verso cui orientare politiche ed investimenti. Ne viene quindi la necessità di sollecitare i soggetti privati attraverso forme di facilitazione e incentivazione che mirino ad accrescere il peso della quota residenziale. La dimensione complessiva degli investimenti sul mercato corporate secondo Nomisma rimane modesta e perlopiù alimentata da componente straniera, senza però ripetere l'exploit registrato nel 2017.

Il mercato, ricorda l'Istituto bolognese, appare tuttora positivamente orientato ma i segnali di rallentamento registrati negli ultimi mesi "impongono una riflessione in merito alle ricadute reali delle strategie di politica economica oggi in discussione". Dall'ultima indagine sulle famiglie condotta da Nomisma nel corso del 2018 risulta come il 15,4% delle manifestazioni di interesse all'acquisto dell'abitazione risulti motivato da scelte di investimento riguardando circa 400 mila famiglie; nel 2017 tale componente pesava per appena il 6,1%. Questo aumento di domanda è spinto dalla migliore convenienza economica (spesso solo percepita) del mercato immobiliare e dalla mancanza di valide opportunità di investimento alternativo.

Come detto per Nomisma nel 2018 si registreranno 573 mila compravendite residenziali pari all'1,6% del patrimonio abitativo; considerando un prezzo medio di un'abitazione in Italia nell'ordine di 165 mila euro, il valore complessivo di mercato generato risulterà pari a circa 94,5 miliardi di euro. L'Istituto bolognese stima in 2,6 milioni le famiglie attualmente in cerca di un'abitazione (o che intendono attivarsi nei prossimi 12 mesi) per un mercato potenziale quantificato in 436,9 miliardi di euro.

Al contempo in ambito residenziale il valore del comparto locativo è stimato per il 2018 in 21,4 miliardi di euro (le nuove locazioni registrate nel 2017 rappresentano una quota pari al 36%). Per i prossimi 12 mesi Nomisma stima un aumento delle famiglie intenzionate a prendere in affitto un'abitazione, con oltre 2 milioni di nuclei già sul mercato o che intendono attivarsi per un valore complessivo potenziale annuo dell'ordine di 11,3 miliardi di euro. La famiglia tipo che manifesta interesse si presenta con 2 percettori di reddito e un'entrata netta mensile di 2.400-3.500 euro.

Fatta cento la domanda di abitazione presente sul mercato nel secondo semestre 2018 essa si è distribuita per il 52% nella ricerca di una casa in proprietà e per il restante 48% in una soluzione in locazione. Analizzando nello specifico i diversi mercati emergono differenze di incidenza delle diverse componenti: si passa dal 26,4% di domanda di locazione registrata a Cagliari al 61,1% rilevata a Bologna.

In occasione della presentazione dell'Osservatorio di Nomisma, Saverio Perissinotto, direttore generale di Intesa Sanpaolo  Private Banking, ha dichiarato: "Di fronte a un patrimonio immobiliare imponente, il mondo del private banking non guarda più alla sola gestione della ricchezza finanziaria dell'investitore, ma si propone come hub di servizio, che attraverso le proprie competenze può accompagnare il cliente nella gestione dell'intero patrimonio personale e familiare, soprattutto alla luce delle numerose e profonde trasformazioni che la congiuntura economica ed i mutamenti sociali, culturali, ambientali e tecnologici stanno imponendo al settore e al paese".

Perissinotto ha aggiunto: "In uno scenario di bassa inflazione e tassi d'interesse compressi, infatti, l'immobile perde nel tempo la sua capacità di protezione: bisogna quindi distinguere ciò che si utilizza da ciò che si considera investimento, individuando immobili e posizioni in grado di sostenere la redditività. Inoltre osserviamo che, in occasione degli inevitabili passaggi generazionali, i grandi patrimoni immobiliari sono spesso fonte di pensiero per gli eredi". Di fronte queste sfide, Intesa Sanpaolo  Private Banking ha sviluppato, negli anni, le competenze necessarie per supportare, anche in questo campo, ogni tipologia di clientela con molteplici servizi dedicati ai portafogli immobiliari estesi e complessi, che frequentemente coinvolgono interi nuclei familiari, comprendono beni aziendali e toccano anche i temi della continuità generazionale.